КЕЙС «Проект строительства коттеджного п

Задание к модулю 3. Кейс «Проект с троительства коттеджного поселка “Кантри-Клуб” в Байдарской долине (г. Севастополь, АР Крым, Украина)»
Крым является вторым по популярности регионом развития коттеджного строительства на Украине после Киева. В настоящее время в Крыму отмечается 22 действующих коттеджных поселка единой концепции, 27 строящихся поселков, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшее время. Кроме того, в регионе зафиксировано 14 проектов коттеджных поселков, под которые уже имеются земельные участки.
Явно выраженной особенностью коттеджных поселков полуострова являются два приоритетных варианта размещения: либо на берегу моря с собственным пляжем или в горных районах, предгорьях с их практически заповедной природой.
В первую очередь востребованными являются коттеджи класса «люкс». Для них характерны индивидуальный проект и высокое качество отделки. Коттеджные поселки такого класса построены в районе Большой и Малой Ялты, Гурзуфа, Партенита. Растет спрос и на коттеджные поселки других классов. В частности, в районе Симферополя начата реализация проекта создания поселков из коттеджей класса «бизнес».
Дороговизна земельных участков и практически полное отсутствие свободной земли с видом на море способствуют повышению интереса к Западному побережью Крыма от Севастополя в направлении Евпатории. Район Северного побережья еще не достаточно освоен, и в настоящее время существует достаточно обширный рынок земли под коттеджное строительство.
Цены на коттеджные поселки варьируются от 1100 дол./кв.м (на восточном побережье) до 20 тыс.дол./кв.м (на ЮБК).
В силу острого дефицита площадок вблизи моря, коттеджные поселки, построенные до 2007 года, включали до 10 или несколько десятков домовладений. Инфраструктура в этих городках не слишком обширна и включает службу охраны, уборку территории и вывоз мусора, иногда магазин или сервисное обслуживание (например, доставку продуктов), а также спортивно-оздоровительные элементы и рекреационные зоны. А с 2008 года начали строиться коттеджные городки, включающие в себя от 10 до 100 коттеджей. Инфраструктура в строящихся коттеджных поселках включает в себя целый комплекс сервиса: дайвинг-клуб, боулинг, бильярд, солярий, диско-зал, сауну, ландшафтный дизайн, фонтан.
Предложения на рынке коттеджных поселков региона Крымского полуострова представлены национальными, местными и российскими операторами. По количеству предложений лидирует ИСК «Крымский мост» (4 коттеджных поселка в районе Гурзуфа). Три объекта на ЮБК заявила компания «УкрРосстрой» (дочерняя структура СК «Консоль») и по два объекта – девелоперская компания «ТехкомУкраина» (Ялта) и СК «Профессионал» (Симферополь).
Инвестиционное предложение
• Объект инвестирования находится в самом живописном месте Крыма – в Байдарской долине. В долине расположено водохранилище и множество рек, в том числе речка Чёрная. Склоны окружающих гор покрыты густой растительностью и достигают 500 м высотой. В Байдарской долине сохранилось множество достопримечательностей.
Земельный участок под проект площадью 8,7 Га расположен в предгорье Байдарской долины, окружен с трех сторон заповедными лесами первой категории Севастопольского лесоохотнического хозяйства, рядом протекает ручей, на участке есть родник.
• Данный район Севастопольского региона - один из самых экологически благопо-лучных ландшафтов в Крыму. В окрестностях развито овощеводство, табаковод-ство, садоводство. Леса богаты редкими растениями из семейств орхидные и амариллисовые. Черноморский пляж в 10 - 15 минутах езды от земельного участка.
Участок позволяет разместить 55 отдельностоящих коттеджей, 36 таунхаусов и объекты инфраструктуры (теннисный корт, административные здания и сооружения и т.д.)
• Участок удален от населенных пунктов, и в то же время проходящая трасса Ялта – Севастополь (расстояние от трассы до участка – 300 м) позволяет легко достичь аэропорта «Бельбек» (30 км), города Севастополя (20 км), города Ялта (60 км).
• Район Байдарской долины является престижным местом проживания (постоянного или временного) в Крыму для представителей местной и национальной элиты;
• В данном районе нет коттеджных поселков с развитой инфраструктурой;
• Наличие инженерных и транспортных коммуникаций существенно снижает себестоимость осуществления проекта;
• По некоторым характеристикам предложение уникально - большая общая площадь участка под проект, географическое расположение и природное окружение, отсутствие конкуренции на данном этапе.
Целевое назначение и планируемый вид использования объекта инвестирования, его принципиальные объемно-пространственные решения не противоречат характеру застройки окружающей зоны города, отвечают требованиям, предусмотренным для данной территории.
Потенциальные варианты использования земельного участка:
1) строительство и реконструкция комплекса индивидуальных домов с обслуживающей инфраструктурой (т.н. коттеджного поселка: индивидуальных домов, при наличии сблокированных домов – т.н. таунхаусов с объектами инфраструктуры, которые возможно использовать как в качестве жилых объектов для постоянного/временного проживания, так и в качестве гостиничного назначения (напр. мини-гостиниц, конференц-туризма и т.п.).
2) «рекреационный/гостиничный» комплекс (не соответствуют сложившимся предпочтениям населения – для рекреационного назначения большое значение имеет значительная приближенность к морю, наличие достаточно развитой инфраструктуры окружения – приближенности к центральной части города Севастополя и к основным транспортным магистралям, чего не наблюдается для земельного участка и его окружения, даже несмотря на наличие достаточно большой площади собственной зеленой зоны (вида на окружающий ландшафт, выигрывающего за счет значительного размера территории, создает целостное впечатление и придающей законченность общему стилю рекреационного комплекса). Кроме того, исходя из сложившейся практики ведения бизнеса в данной сфере, как на Украине, так и регионах (в том числе в Крыму), потребительский спрос данного вида услуг смещается от мини-гостиниц к гостиничным комплексам с развитой инфраструктурой и полным набором способствующих отдыху сопутствующих услуг (за счет их наполнения торгово-развлекательными и оздоровительными объектами и проч.). Кроме того, гостиницы такого масштаба и категории - выше трех «звезд», строят под существующие на рынке не первый год управляющие компании, которые уже имеют сложившийся бренд и управляют не менее, чем 5-10 объектами.
3) гольф-клуб (несмотря на значительную площадь участка, существующие климатические условия района расположение земельного участка не позволяет использовать гольф-клуб ежегодно, что сказывается на сезонность пользователей услуг подобного рода, и соответственно экономической эффективности его использования и целесообразности его возведения в данном месте);
4) торговый комплекс (не соответствуют сложившимся предпочтениям населения – для торгового назначения большое значение имеют людские и транспортные потоки, а в районе расположения земельного участка наблюдается их отсутствие).
Проект предусматривает комплексную застройку микрорайона на территории в 8,69 га жилыми 2-этажными отдельными коттеджами и таунхаусами с комплексом объектов культурно-бытового обслуживания.
Предполагается возвести в едином архитектурном стиле 55 коттеджей на участках от 10 до 15 соток и 36 таунхаусов на участке порядка 2 соток для каждого.
Позиционирование
Коттеджный поселок «Кантри-Клуб» является загородным комплексом бизнес-класса для постоянного проживания. Принадлежность поселка к бизнес-классу определит не только само позиционирование поселка, но и качество постройки и архитектура.
Целевая аудитория: представители элит и бизнес-класса, которые покупают загородную недвижимость "сердцем". Большинство из них в детстве выезжали на дачи. Теперь многие, повзрослев, хотят купить свою "мечту из детства". Это люди, приобретающие недвижимость для проживания (постоянного или временного) и получения прибыли (перепродажа, сдача в аренду или одновременно - временное проживание или отдых и сдача в аренду); жители города Севастополя, специалисты, приехавшие в город на постоянное место жительства, жители центральных и наиболее экономически развитых регионов Украины, жители России, ближнего и дальнего зарубежья; с уровнем достатка выше среднего и высоким; семьи из 3-5 человек в составе 2-3 взрослых и стольких же детей различного возраста (вариантов распределения членов семьи по категориям и количеству может быть несколько).

Вопросы
1. О каких рисках идет речь в этой ситуации? Опишите их.
2. Для каждого из названных рисков опишите возможный ущерб.
3. Предложите мероприятия, которые помогут противостоять этим рискам?
4. Какие из предложенных мероприятий являются до событийными, а какие – после событийными?
5. Разработайте схему управления рисками этого проекта.